Steuern: Das Haus am Meer

Sie spielen mit dem Gedanken, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung im Ausland zu kaufen? Sehr schön! Nur sollten Sie dabei auf spontane Aktionen verzichten. Rund um den Kauf eines Feriendomizils in einem anderen Land ist es ratsam, vor der Transaktion die steuerlichen Auswirkungen sorgfältig auszuloten.

Viele Menschen träumen von einem Feriensitz im Ausland. Der Gedanke ist verknüpft mit dem Wunsch nach mehr Freiheit und Lebensqualität. Manchmal schwingt auch die Idee mit, sich nach der Pensionierung irgendwo an der Wärme niederzulassen. Gerade weil so ein Kauf ein langfristiges Engagement einleitet, ist es wichtig, sich über die finanziellen und namentlich die steuerlichen Aspekte auf weite Sicht Gedanken zu machen. Am Anfang stehen naturgemäss die Abgaben und Steuern im Fokus, die beim Kauf selber und mittelfristig bei der Benutzung des Feriendomizils anfallen. Aber auch später, wenn die Liegenschaft verkauft oder an die nächste Generation vererbt werden soll, kommen Steuerbelastungen auf einen zu. Art und Höhe der Steuern sind von Land zu Land sehr unterschiedlich. Man kommt nicht darum herum, dies für den individuellen Fall zu ermitteln. Dennoch gibt es allgemeingültige Aspekte, auf die man – unabhängig von der gewählten Destination – vor einem Kauf achten muss.

Der Kaufpreis – und was noch?

Verschiedene Länder erheben beim Kauf einer Immobilie eine Grunderwerbssteuer. Diese kann bis in die Grössenordnung von zehn Prozent des Immobilienwerts gehen. Bei Neubauten fällt diese Steuer in der Regel nicht an, dafür die Mehrwertsteuer. Sie ist noch höher und beträgt in Europa meist um die 20 Prozent. Das führt bei der Immobiliensuche zur entscheidenden Frage, ob der angegebene Immobilienpreis die Mehrwertsteuer bereits enthält oder nicht. In vielen Ländern fallen zudem Notariats- und Registergebühren an. Die Notariatsgebühren können ins Geld gehen, weil sie sich meist in Prozent des Immobilienwerts berechnen. Fallweise muss man auch Anwaltskosten vorsehen. Sei es, dass man aus eigenem Antrieb einen Anwalt mit der Abwicklung und den Vertragsarbeiten beauftragt, oder weil Grundstückstransaktionen in einigen Ländern grundsätzlich von Anwälten abgewickelt werden.

Laufende Steuern

Eine jährliche Grundsteuer fällt in der einen oder anderen Form fast überall an. Ihre Höhe variiert nicht nur von Land zu Land, sondern kann im Land selber stark schwanken, je nach Region. Wer vorhat, sein Feriendomizil weiterzuvermieten, muss zudem mit entsprechenden Ertragssteuern rechnen. Ferner wird in einigen Ländern der Eigenmietwert besteuert, wie man ihn aus der Schweiz kennt. Schliesslich gibt es auch Länder, welche die Immobilie mit einer jährlichen Vermögenssteuer belegen. Im Gegensatz zu den steuerlichen Belastungen, die beim Kauf anfallen, sprechen wir hier von jährlich wiederkehrenden Kosten. Ermitteln Sie, was auf Sie zukommt, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Deklaration in der Schweiz

Die Steuern für das Feriendomizil fallen normalerweise dort an, wo das Objekt steht. Trotzdem müssen Sie die Ferienimmobilie sowie allfällige Erträge daraus in der Schweizer Steuererklärung deklarieren. Diese Werte wirken «satzbestimmend». Das heisst, für die Festlegung Ihres Steuersatzes in der Schweiz wird Ihr gesamtes weltweites Einkommen und Vermögen berücksichtigt.

Beim Erben wird’s knifflig

Eine Ferienliegenschaft im Ausland zu vererben kann kompliziert werden, beziehungsweise teuer. Einerseits gilt es hier, das Erbrecht zu berücksichtigen. Es gibt Länder (z. B. Italien, Spanien), in denen das Schweizer Erbrecht zum Zug kommt. Aber es gibt auch solche (z. B. Frankreich), in denen à priori das eigene Erbrecht gilt. Ein zweiter weitreichender Punkt sind die länderspezifischen steuerlichen Regelungen bei der Weitergabe der Ferienliegenschaft. Hier gibt es – sofern vorhanden – auch die geltenden Doppelbesteuerungsabkommen zu beachten.

Quelle: Treuhand | Suisse